La taxe souvent appelée « TPI » correspond à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. Pour une vente relevant de ce régime, le calcul ne consiste pas simplement à appliquer un taux à la différence entre deux prix : les frais admissibles, la réévaluation et les exonérations doivent être examinés.
Déterminer le profit imposable
L’article 65 du CGI compare le prix de cession, diminué des frais de cession admis et justifiés, au coût d’acquisition corrigé. Ce dernier comprend notamment le prix d’achat et les frais d’acquisition, évalués forfaitairement à 15 % sauf justification d’un montant supérieur.
Des dépenses d’investissement et certains intérêts ou coûts de financement peuvent être pris en compte dans les conditions du texte. Il faut conserver les factures et justificatifs : une dépense d’entretien ne devient pas déductible du seul fait qu’elle concerne le logement. Le coût est réévalué à l’aide des coefficients officiels correspondant aux années concernées ; un coefficient ancien ne peut pas être réutilisé pour une vente de 2026 sans vérification.
Comparer le taux et le minimum
Dans le cas courant d’une cession imposable relevant du taux de 20 %, on compare cet impôt sur le profit au minimum de 3 % du prix de cession.
Exemple pédagogique, hors exonération : supposons un prix de vente de 2 000 000 DH et un coût fiscal corrigé déjà établi à 1 750 000 DH, sans frais de cession supplémentaires.
| Étape | Montant |
| Profit imposable | 250 000 DH |
| Impôt à 20 % | 50 000 DH |
| Minimum à 3 % du prix de vente | 60 000 DH |
| Impôt retenu dans cet exemple | 60 000 DH |
Ce coût corrigé est une hypothèse de calcul, pas un coefficient de réévaluation publié. L’exemple ne couvre pas les autres régimes fiscaux d’une activité immobilière professionnelle.
Vérifier les exonérations sans les généraliser
Le CGI prévoit notamment une exonération liée à l’habitation principale détenue et utilisée dans les conditions de l’article 63, avec une durée de cinq ans pour le cas général visé par ce texte. Des conditions complémentaires existent. Lorsque le prix de cession de cette habitation dépasse 4 millions de DH, un minimum de 3 % s’applique à la fraction excédentaire.
Certaines transmissions à titre gratuit entre proches bénéficient aussi d’une exonération de profit foncier. Une vente à son enfant, à son conjoint ou à un autre proche n’est pas exonérée par le seul lien familial. Les droits d’enregistrement doivent être étudiés séparément.
Anticiper avant la signature
L’article 234 quinquies permet de demander un avis préalable dans les trente jours suivant le compromis. L’administration dispose de soixante jours pour répondre ; l’attestation demeure valable six mois. Après la cession, le respect des éléments de cette attestation ouvre la garantie prévue par le texte.
La déclaration de cession et le paiement interviennent en principe dans les trente jours suivant la vente. En l’absence d’avis préalable, ou si la déclaration ne suit pas l’attestation, un versement provisoire complémentaire portant le total à 5 % du prix peut être exigé, sous les exclusions de l’article 173. Il ne s’agit pas d’un nouveau taux définitif de TPI.
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Sources et références
CGI 2026, articles 63, 65, 73, 83, 144 II, 173 et 234 quinquies.
DGI — Code général des impôts 2026
Informations générales. L’application des règles dépend des documents et de la situation du bien.
Taxe de services communaux au Maroc et budget du propriétaire
ARTICLE 09 · Fiscalité immobilière · Vérifié le 25 septembre 2026
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La taxe de services communaux, ou TSC, fait partie des charges fiscales à examiner lorsqu’on possède un logement au Maroc. Elle est distincte de l’impôt sur les loyers et de la taxe d’habitation. Payer l’une ne règle pas automatiquement les autres.
Une taxe fondée sur une valeur locative
La loi n° 47-06 organise cette taxe et sa base. Pour les biens soumis à la taxe d’habitation ou à la taxe professionnelle, elle se rattache à la valeur locative servant à leur calcul. Pour d’autres immeubles, le traitement dépend notamment de leur location ou de leur occupation, selon l’article 35.
Il ne faut donc pas appliquer directement le taux de TSC au prix d’achat de l’appartement. La base fiscale doit être identifiée sur l’avis ou auprès du service compétent. Dans le cas d’une habitation principale remplissant les conditions légales, l’abattement de 75 % sur la valeur locative est à prendre en compte dans la base correspondante.
Les taux à connaître
L’article 36 prévoit un taux de 10,50 % pour les biens situés dans les périmètres urbains, les centres délimités et les stations estivales, hivernales ou thermales. Le taux de 6,50 % concerne les autres zones couvertes par un plan d’aménagement visées par le texte modifié. Le classement exact du lieu doit être vérifié : une simple description commerciale comme « périphérie de Rabat » ne suffit pas.
Exemple : si la valeur locative annuelle retenue est de 48 000 DH et si l’abattement de 75 % est applicable, la base devient 12 000 DH. Au taux de 10,50 %, la TSC correspondante est de 1 260 DH. Cet exemple suppose que la qualification du bien et les conditions de l’abattement sont réunies.
Ne pas confondre abattement et exonération
L’exonération temporaire de cinq ans prévue pour certaines constructions nouvelles au titre de la taxe d’habitation ne dispense pas automatiquement de TSC. Un logement neuf peut donc donner lieu à un avis de TSC alors que sa taxe d’habitation est temporairement exonérée.
De même, un changement d’occupation, une mise en location ou une modification des caractéristiques du bien peut nécessiter une mise à jour du dossier fiscal. Conservez les justificatifs utiles plutôt que de supposer que les informations sont automatiquement transmises.
Vérifier le bon interlocuteur en 2026
La réforme portée par la loi n° 14-25 a confié à la DGI l’émission et le recouvrement de la taxe d’habitation et de la TSC. Les démarches doivent être orientées vers les services et canaux indiqués sur les avis actuels. Une ancienne instruction renvoyant systématiquement vers la TGR peut être dépassée.
Avant une vente, faites vérifier les références fiscales, les années restant éventuellement dues et les justificatifs demandés par le professionnel chargé de l’acte. Respectez l’échéance portée sur votre avis : un article général ne peut remplacer le calendrier de votre imposition.
Sources et références
Loi n° 47-06, articles 33 à 37, modifiée par les lois n° 07-20 et n° 14-25.
Loi n° 47-06 relative à la fiscalité locale
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