La taxe d’habitation marocaine dépend de l’utilisation du logement et de sa valeur locative fiscale. Elle ne se calcule pas comme un pourcentage du prix auquel vous pourriez vendre votre appartement. Comprendre cette distinction aide à vérifier un avis et à préparer le budget annuel du bien.
Quels logements sont concernés
La loi n° 47-06 vise notamment les immeubles occupés par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ainsi que certaines mises à disposition gratuites au profit de proches. Le périmètre territorial et les exonérations prévus par la loi doivent également être vérifiés.
Un logement loué à un tiers doit être analysé selon sa situation effective. Il ne faut pas additionner mécaniquement tous les impôts d’une résidence principale à ceux d’un investissement locatif. La taxe de services communaux et l’impôt sur les revenus fonciers suivent leurs propres règles.
Calculer sur la bonne base
La valeur locative est déterminée selon le dispositif fiscal, notamment par comparaison. L’habitation principale ouvrant droit à l’abattement bénéficie d’une réduction de 75 % de cette valeur : le barème s’applique alors aux 25 % restants.
Les résidences secondaires ne bénéficient pas de cet abattement au seul motif qu’elles sont occupées occasionnellement. Des situations concernant les Marocains résidant à l’étranger et certains proches sont prévues par l’article 24 ; il faut vérifier les conditions d’occupation plutôt que déduire le droit à l’avantage de la seule nationalité.
| Valeur locative annuelle imposable après abattement éventuel | Taux | Somme à déduire |
| Jusqu’à 5 000 DH | Exonérée | 0 DH |
| Plus de 5 000 à 20 000 DH | 10 % | 500 DH |
| Plus de 20 000 à 40 000 DH | 20 % | 2 500 DH |
| Plus de 40 000 DH | 30 % | 6 500 DH |
Exemple : une valeur locative de 48 000 DH pour une habitation principale éligible devient une base de 12 000 DH. Le calcul donne 12 000 × 10 % − 500 = 700 DH de taxe d’habitation, avant toute autre disposition propre au dossier. La TSC doit être calculée séparément.
Logement neuf et exonération temporaire
L’article 22 prévoit une exonération temporaire pour les constructions nouvelles réalisées au titre de l’habitation principale pendant les cinq années suivant celle de leur achèvement. Il faut vérifier l’éligibilité et les justificatifs. Le simple achat récent d’un logement ancien ne déclenche pas une nouvelle période d’exonération.
Mettre à jour son dossier
Après un achat, un achèvement de travaux ou un changement d’affectation, vérifiez les déclarations nécessaires, la référence fiscale et l’identité du redevable. Depuis la réforme de 2025 issue de la loi n° 14-25, la DGI est l’interlocuteur pour l’émission et le recouvrement de la TH et de la TSC.
Si un avis vous paraît incorrect, demandez le détail de sa base et présentez vos justificatifs dans les délais applicables. Pour une vente, réunissez ces documents assez tôt afin de faciliter les vérifications du notaire.
Sources et références
Loi n° 47-06, articles 19 à 28, modifiée ; loi n° 14-25, articles 167 et 167 bis.
Loi n° 47-06 relative à la fiscalité locale
Loi n° 07-20 — Bulletin officiel n° 7014 du 19 août 2021
Loi n° 14-25 — Bulletin officiel n° 7418 du 3 juillet 2025
Informations générales. L’application des règles dépend des documents et de la situation du bien.
Frais d’achat immobilier au Maroc et budget à prévoir en 2026
ARTICLE 11 · Fiscalité immobilière · Vérifié le 25 septembre 2026
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Le prix négocié avec le vendeur ne représente pas la totalité du budget d’acquisition. Ce que l’on appelle couramment les « frais de notaire » regroupe plusieurs postes : taxes, droits de conservation foncière, rémunération du professionnel et débours. Demandez un décompte détaillé pour comprendre à qui revient chaque somme.
Les droits d’enregistrement
Dans le cas courant d’un appartement construit acquis hors régime particulier, le CGI prévoit un droit d’enregistrement de 4 %. Il ne s’agit pas d’un taux applicable à tous les biens et à toutes les opérations. Les terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies relèvent notamment du taux de 5 %, sous réserve des dispositions particulières.
Une donation, un partage, un logement bénéficiant d’un dispositif spécifique ou une opération portant sur des parts sociales exige un autre examen. La qualification juridique du bien est donc aussi importante que son prix.
La conservation foncière
Pour la cession totale courante d’un bien immatriculé, le tarif ANCFCC prévoit un droit proportionnel de 1,5 %, auquel s’ajoute un droit fixe de 100 DH par propriété, avec un minimum de perception. D’autres opérations, telles qu’une inscription hypothécaire, un morcellement ou une radiation, peuvent entraîner des droits supplémentaires.
Exemple limité aux deux postes principaux : pour un appartement à 1 500 000 DH, une vente relevant du taux d’enregistrement de 4 % représente 60 000 DH d’enregistrement et 22 600 DH de conservation foncière dans cette hypothèse de cession totale d’un seul titre. Soit 82 600 DH avant honoraires, TVA, certificats, débours et éventuels frais de financement.
Les honoraires et leur TVA
Les honoraires rémunèrent le travail du notaire. Faites préciser leur montant hors taxe, la TVA applicable et les dépenses annexes. En 2026, les prestations notariales relèvent du taux normal de TVA de 20 %. Ce taux porte sur la prestation taxable, pas sur les droits d’enregistrement perçus pour l’État.
Un pourcentage présenté dans un ancien article ne remplace pas le devis de votre dossier. L’existence d’un projet de barème ne suffit pas non plus à démontrer l’entrée en vigueur d’un tarif réglementaire général.
Le point de vigilance nouveau en 2026
Pour les actes établis depuis le 1er juillet 2026, l’article 133 III prévoit un droit supplémentaire de 2 % sur certaines mutations immobilières dont le prix dépasse 300 000 DH lorsque l’acte ne mentionne pas les modalités et références de règlement, ou que le paiement n’utilise pas les moyens admis par l’article 11 II.
En cas de règlement mixte en espèces et par un moyen admis, le texte limite ce droit supplémentaire à la partie payée en espèces. Faites valider la chaîne de paiement et les mentions de l’acte par le notaire avant les versements ; un simple reçu entre les parties ne règle pas nécessairement la question.
Ajoutez enfin les frais bancaires et les honoraires d’agence convenus pour connaître votre budget total. BEINHOUSE peut vous aider à comparer les biens en tenant compte de ce coût global d’acquisition.
Sources et références
CGI 2026, articles 89, 99, 133 I F et G, 133 III et 11 II ; LF 2026, entrée en vigueur ; tarif ANCFCC de cession totale.
DGI — Code général des impôts 2026
ANCFCC — Pièces à fournir délais et tarifs des droits
Loi de finances n° 50-25 pour 2026 — Bulletin officiel
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